Уточнение границ земельного участка в кадастре

Уточнение границ земельного участка необходимо провести в тех случаях, когда точного описания границ нет в данных Единого государственного реестра прав на недвижимость. Обычно эту процедуру проводят перед заключением договора купли-продажи, но есть и случаи, когда уточнение границ берет на себя уже новый владелец участка после проведенной сделки. Если вовремя не уточнить границы участка, в будущем это может привести к конфликтам и затяжным спорам с соседями.

Правовые основания и законодательство

Большинство вопросов, связанных с порядком уточнения границ земельного участка, регулируется:

  • федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года (статья 43); и
  • федеральным законом № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» от 24 июля 2007 года.
Александр Васильев
Александр Васильев
Юрист
Кроме того, существует множество инструкций и разъяснений Росреестра и Минэкономразвития, касающихся процедур проведения уточнения границ и выполнения кадастровых работ. Эти разъяснения используют кадастровые инженеры и органы регистрации прав в своей деятельности.

Что такое уточнение границ

Данная процедура представляет собой установление фактического положения участка на местности с определением его точных координат в соответствующей современной системе. Она включает в себя:

  • действия кадастрового инженера, проводящего геодезические работы (межевание) участка на местности для целей определения, где проходят границы участка;
  • последующий учет новых данных о земельном участке в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

В чем разница между межеванием и уточнением границ

Межевание представляет собой комплекс геодезических работ, целью которых является установление границ участка и их расположения на местности. Межевание осуществляется усилиями кадастрового инженера. В его обязанности входит установление координат и площади земельного участка и согласование его границ с владельцами соседних земельных участков. Результатом данной работы является межевой план.

Эта процедура проводится как при первоначальном создании (формировании) земельного участка, так и при уточнении границ уже существующего участка. Таким образом, межевание представляет собой те работы, которые необходимы для уточнения границ.  

Случаи уточнения

Основанием уточнения границ будет являться отсутствие сведений о координатах земельного участка в данных ЕГРН. Эта проблема может возникнуть при покупке участка, имеющего статус «ранее учтенный».

Этот статус означает, что права на земельный участок были оформлены по ранее существовавшей процедуре, не предполагавшей учета достоверных данных в реестре. Либо же, ранее проведенное межевание осуществлялось с использованием устаревших средств измерений и системы координат, которые больше не используются в связи с недостоверностью. Современные технологии позволят установить место нахождения границы с точностью до сантиметра, но так было не всегда.

Необходимость уточнения границ может возникнуть и в случае проведения кадастровых работ соседями или комплексных кадастровых работ в СНТ или возникновения земельного спора о границах участка, при переходе его в наследство и так далее. Отсутствие четко установленных границ является одной из наиболее распространенных причин конфликтов между собственниками прилегающих друг к другу земельных участков.

Александр Васильев
Александр Васильев
Юрист
Минэкономразвития издало письмо от 6 ноября 2018 г. № 32226-ВА/Д23и, которое содержит ряд указаний об уточнении границ земельных участков. В частности, в нем указаны случаи, когда необходимо провести процедуру уточнения границ, в том числе выявленная кадастровая ошибка.   

Если в результатах ранее проведенных работ по межеванию будет выявлена ошибка, владельцу участка придется заказывать новые кадастровые работы. Ранее проведенные работы будут считаться недействительными.

Кроме того, собственник участка может использовать процедуру установления границ для небольшого увеличения или уменьшения документально зафиксированной площади участка. Если фактически участок занимает большую площадь, чем указано в документах, установление его реальных границ повысит цену данного объекта в случае его продажи. И наоборот, если участок меньше заявленного в документах, собственник переплачивает за него земельный налог.

Нужно учитывать также, что незаконное (т.е. не подтвержденное документами) использование земли вне границ земельного участка представляет собой административное правонарушение согласно ст. 7.1. КоАП РФ. Штраф за него с физического лица составляет до 10 тысяч рублей или до 1.5 процента кадастровой стоимости земельного участка.

Отсутствие зафиксированных границ участка может стать препятствием для его успешной продажи. Банки неохотно предоставляют ипотеку в отношении неправильно учтенных объектов, что может сократить выбор для продавца.

Какие документы потребуются

Основными документами, которые позволяют начать процедуру уточнения границ земельного участка, являются подтверждающие право собственности документы. В случае, если права на земельный участок возникли после 1998 года, когда был введен в действие Единый реестр прав на недвижимость (ЕГРП, а позднее — ЕГРН), таким документом будет выписка из ЕГРН. Право собственности на земельный участок возникает с момента, когда соответствующая запись внесена в реестр.

Из этого правила есть несколько исключений:

  • наследство, когда право собственности считается возникшим с момента смерти наследодателя, но тем не менее требует регистрации;
  • земельные участки, права на которые возникли до 1998 года. В этих случаях основанием для права собственности будут те документы, которые были оформлены по действовавшим на тот момент правилам (договор купли-продажи, учетные записи и т.п.).

Если документы отсутствуют на руках, их придется заказывать в архивах. Каждая подобная ситуация является индивидуальной. Поэтому для определения порядка заказа документов и органов, в которые необходимо обратиться, нужно проконсультироваться с юристом или кадастровым инженером.

Эти документы будут основанием для обращения к кадастровому инженеру для осуществления работ по межеванию участка и уточнению границ. Работы проводятся на основании договора, заключенного с кадастровым инженером или геодезической компанией.

Кадастровый инженер должен иметь необходимую квалификацию. Он должен также быть включен в реестр инженеров с соответствующей аккредитацией.

Порядок проведения работ кадастровым инженером

После заключения договора на оказание услуг по уточнению границ земельного участка основную роль принимает на себя кадастровый инженер. Совместно с собственником он намечает дату выезда на местность для проведения межевания.  До визита кадастрового инженера собственник участка должен проинформировать соседей о дате и времени выезда. Такое сообщение необходимо направить заблаговременно, не менее, чем за 7 дней.

В согласованную дату и время кадастровый инженер выезжает на полевые работы на земельный участок. На месте он производит измерение границ и устанавливает их координаты. По итогам этой работы составляется проект межевого плана с отмеченными предварительными границами. На основании полученных результатов кадастровый инженер формирует межевое дело.

Важной частью процедуры установление границ является согласование их местоположения с соседями и получение их подписей в соответствующем акте (подробнее об этом ниже).

Акт изготавливается на бумаге и в виде электронной копии. Бумажный акт входит в межевое дело, электронную копию, подписанную своей ЭЦП, кадастровый инженер передает в Росреестр при обращении за регистрацией новых границ. Документы в Росреестр может подать также и сам собственник.

Александр Васильев
Александр Васильев
Юрист
Вместе с документами в Росреестр передается заявление об осуществлении кадастрового учета земельного участка. Удобнее всего осуществить подачу через МФЦ, работающие на прием документов для Росреестра. Ряд отделений МФЦ работает по экстерриториальному принципу (то есть, принимает документы не только в отношении участков, расположенных в той же местности, но и любых других). Подачу можно также осуществить по почте, либо в электронном виде через специальный сервис Росреестра. Для последнего варианта потребуется электронная подпись.

Специалисты Росреестра проверяют предоставленные документы и, если они в порядке, вносят данные о земельном участке в ЕГРН. Если же в документах имеются недочеты, Росреестр принимает решение об отказе в регистрации новых границ.

В этом случае необходимо повторно обратиться к кадастровому инженеру для того, чтобы устранить ошибки. В случае, если неточность произошла по вине геодезической компании, устранение проводится бесплатно или на иных условиях, установленных договором.

После того, как ошибки устранены, необходимо повторно обратиться в Росреестр за регистрацией уточненных границ в кадастре. Итогом успешно проведенной регистрации будет выписка о правах на земельный участок, в котором будут указаны его точные границы и описание.

Как согласовать границы с соседями

Кадастровый инженер проводит процедуру согласования границ с соседями – проще говоря, собирает их подписи в акте согласования установленных на местности границ. Этот акт подписывают соседи – собственники участков или уполномоченные ими лица на основании соответствующих доверенностей.

Акт согласования границ подписывают также собственник – заказчик кадастровых работ и кадастровый инженер, а также представитель местного органа власти в случае, если участок граничит с государственной землей.

Уведомление соседей о факте проведения кадастровых работ необходимо, чтобы обеспечить присутствие их на месте для получения подписей. Если участок находится в СНТ, данные можно получить через правление. Если соседей найти не удается, кадастровый инженер публикует уведомление в местной прессе. Собственник соседнего земельного участка, с которым не удалось связаться в обычном порядке, будет считаться проинформированным путем публикации, даже если фактически он не прочитал ее.

В случае, если кто-либо из правообладателей смежных участков не согласен с установленными границами, они могут заявить о своих возражениях кадастровому инженеру. Возражения должны быть записаны в акте согласования расположения границ земельного участка, а также приложены к плану межевых границ.

В случае обоснованных возражений или отсутствия согласования по иной причине Росреестр не будет проводить регистрацию новых границ. Свои разногласия соседям придется разрешать в суде. Как правило, инициатором иска об уточнении границ будет являться тот собственник, по чьему заказу проводились работы по установлению границ земельного участка.

Сколько стоит и какие сроки

Срок выполнения всего комплекса работ кадастровым инженером может составить от двух недель до нескольких месяцев, в зависимости от сложности работ, готовности соседей подписать акт согласования границ и иных обстоятельств.

Стоимость межевых работ зависит от региона и выбранной геодезической компании. Как правило, стоимость межевания одного участка составляет от 10 тысяч рублей и выше.

Если произошло наложение границ

До 2011 года границы земель определялись очень условно. В результате появления новых правил межевания границы земельных участков стали точнее привязывать к новой геодезической системе координат. В итоге владельцы многих земельных участков столкнулись с проблемой наложения границ.

Наложение происходит, когда соседние участки по ранее оформленным документам граничат, а на деле при уточнении границ (т.е. при переносе их в действующую систему координат) оказывается, что один участок частично перекрывает другой.

Александр Васильев
Александр Васильев
Юрист
Решить проблему с подобной кадастровой ошибкой можно добровольно. Но на практике никто из соседей не желает уступать часть своей земли, то есть возникает спор между соседями. В этом случае необходимо обратиться в суд с требованием о ее исправлении. По результатам рассмотрения дела суд обяжет исправить эту ошибку, и вновь определенные границы будут зарегистрированы Росреестром.

Изменение размера и конфигурации участка

Если нет спора между соседями относительно границ между их земельными участками, собственник может одновременно увеличить площадь принадлежащей ему земли. Увеличение участка при уточнении границ не может превышать 10% от его существующей площади.

Также необходимо учитывать требования законодательства, устанавливающего минимальные и максимальные границы земельных участков определенных категорий.

Помимо площади, в ходе уточнения границ может произойти незначительное уточнение конфигурации (т.е. очертаний) земельного участка. Оно является допустимым, если общее увеличение площади находится в разрешенных пределах. Соответствующие разъяснения издало Минэкономразвития в ответ на задаваемые ему гражданами вопросы.

В статье приводится общая информация о содержании законодательства. Если у вас возникли вопросы, задайте их юристу.

Из СНТ
Добавить комментарий

Adblock
detector