Управляющий в СНТ вместо председателя

Запрета нанять управляющую компанию вместо председателя СНТ в законодательстве не содержится. Но и прямого разрешения осуществлять подобные действия нет. В связи с этим передача функций председателя садоводческого товарищества управляющему может столкнуться с рядом препятствий — от невозможности зарегистрировать смену руководства до необходимости оплачивать услуги управляющего за счет взносов членов СНТ.

Основания для передачи полномочий председателя

СНТ является одним из видов товариществ собственников недвижимости. Это положение установлено п. 1 ст. 123.12 ГК РФ и п. 3 ст. 4 Федерального закона № 217-ФЗ от 29 июля 2017 года «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд». Оно представляет из себя объединение граждан – собственников недвижимого имущества (земельных участков в случае СНТ) в форме некоммерческой организации. Задачами данной организации является распоряжение совместным имуществом и достижение иных предусмотренных законом целей.

При этом СНТ не приравнено полностью к ТСЖ или управляющей организации. К примеру, начисление коммунальных услуг для СНТ производится по тарифам для юридических лиц, а для ТСЖ – по тарифам для граждан.

Александр Васильев
Александр Васильев
Юрист
Закон № 217-ФЗ не содержит прямого разрешения передавать полномочия председателя СНТ управляющей организации. Однако и прямого запрета также нет, в связи с чем вопрос о возможности такой передачи не является до конца разрешенным в практике.

Как решаются аналогичные ситуации

Для коммерческих организаций передача управления юридическому лицу является обычной ситуацией. Подобный способ управления прямо регламентирован Федеральным законом «Об обществах с ограниченной ответственностью» № 14-ФЗ.

Из некоммерческих организаций подобный механизм присутствует в многоквартирных домах. Управление многоквартирным домом может быть передано как ТСЖ (аналогу СНТ), так и управляющей компании. Такая управляющая компания является юридическим лицом, постоянно и на профессиональной основе занимающимся управлением МКД при наличии соответствующей лицензии.

Можно или нельзя

ТСЖ и СНТ во многом похожи по структуре и управлению. Обе этих некоммерческих организации с точки зрения закона являются товариществами собственников недвижимости. Аналогичным образом похожи потребности собственников квартир в МКД и собственников участков в садоводческом товариществе.

Александр Васильев
Александр Васильев
Юрист
Федеральный закон № 217-ФЗ предусматривает возможность преобразовывать СНТ в ТСЖ в случае, если такое садоводство находится в границах населенного пункта и все дома его членов имеют жилой статус.

Однако существуют и важные различия в их положении. Собственники квартир в МКД могут передать управление домом лицензированной управляющей организации, руководствуясь прямым указанием Жилищного кодекса РФ. Для СНТ такая возможность прямо не предусмотрена законом № 217-ФЗ, регламентирующим деятельность садоводческих товариществ.

Результатом подобного пробела в регулировании стало отсутствие определённого ответа на вопрос, можно ли передать функции председателя СНТ управляющей организации.

Занимая консервативную точку зрения, такую передачу следует признать невозможной. При менее консервативном подходе заключение подобного договора допускается. Однако при этом можно столкнуться с трудностями, связанными с дальнейшими действиями вновь назначенного управляющего.

Из-за отсутствия ясного регулирования обращение за регистрацией управляющей организацией в качестве исполнительного органа СНТ может столкнуться с отказом со стороны регистрирующих органов. Перспективы оспорить такой отказ в суде до конца не ясны из-за отсутствия внятного регулирования и сложившейся судебной практики.

Неясным также является вопрос о необходимости лицензии у такой управляющей компании. Если применять положения Жилищного кодекса РФ по аналогии, лицензию на право управления МКД следовало бы признать необходимой. Но для садоводческих товариществ отдельных лицензий не существует. В то же время управление МКД имеет специфику, которой нет в СНТ, из-за чего следовало бы ввести для них отдельный вид лицензий.

Назначение управляющей организации может столкнуться и с чисто практическими трудностями. Управляющий осуществляет свою деятельность, как правило, на платной основе. Если председатель садоводства может довольствоваться сравнительно небольшой заработной платой, выплаты за услуги управляющего могут легко превысить эту сумму.

Передача полномочий управляющему — физическому лицу практически невозможна. Она означает, что такой гражданин будет по факту назначен председателем СНТ. Это возможно только при условии, что он является собственником участка в садоводстве и вступил в садоводческое товарищество.

Если никто не хочет управлять

До избрания нового председателя по закону продолжает действовать ранее назначенный на эту должность человек. Однако принудительно заставить его эффективно выполнять обязанности вряд ли удастся. В отсутствие председателя обязанности по управлению СНТ ложатся на его правление. Однако многие вопросы может решить только председатель как единоличный исполнительный орган. Кроме того, в садоводствах, где нет желающих занять должность председателя, может не найтись кандидатов в правление или оно будет не слишком активно.

В случае, если должность председателя не удастся заместить, может возникнуть вопрос о ликвидации организации. Однако в этом случае ряд вопросов с обеспечением коммунальными услугами и содержанием общего имущества придется решать органам местной власти или напрямую собственникам. Ни тот, ни другой вариант не гарантирует того, что имущество будет содержаться в должном порядке.

В статье приводится общая информация о содержании законодательства. Для ответа на конкретный вопрос обратитесь к специалистам.

Из СНТ
Добавить комментарий

Adblock
detector