Предварительный договор купли-продажи дома с задатком

Предварительный договор купли-продажи земельного участка и дома заключается в том случае, когда продавец и покупатель в данный момент не готовы исполнить сделку купли-продажи недвижимости. Такой предварительный договор обязывает его стороны на будущее: ни продавец, ни покупатель не могут отказаться от заключения основного договора, не понеся потерь. В качестве обеспечения выполнения обязательства по заключению основного договора, в предварительный договор может быть включено условие о задатке.

Образец договора

Предварительный договор купли-продажи участка с задатком

Москва ____ _________ 20___ г

ФИО, гражданин Российской Федерации, паспорт серии ___ № _____, выдан ______ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения _______, зарегистрирован по адресу: ________ (далее — «Продавец»),

ФИО, гражданин Российской Федерации, паспорт серии ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения _______, зарегистрирован по адресу: ________ (далее — «Покупатель»),

Покупатель и Продавец совместно именуются «Стороны».

Стороны заключили настоящий предварительный договор купли-продажи земельного участка и дома (далее – «Договор») о нижеследующем.

1 Предмет Соглашения

1.1 В соответствии с настоящим Договором Стороны договорились заключить в будущем договор купли-продажи земельного участка и дома (далее – «Основной договор»), по которому Продавец обязуется передать имущество Покупателю, а Покупатель обязуется принять и оплатить следующее недвижимое имущество:

1.1.1 земельный участок («Земельный участок»), обладающий следующими характеристиками:

а) Кадастровый номер _______

б) Ориентировочная площадь ______

в) Адрес _________, территория СНТ «____».

г) Категория земель _______

д) Назначение _______

1.1.2. Расположенное на Земельном участке здание («Дом»), имеющее следующие характеристики:

а) Наименование ______

б) Адрес _________

в) Кадастровый номер _______

г) Общая площадь ______

д) Назначение _______

е) Этажность _______

ж) Материал стен ______

з) Год постройки ______

и) Подключенные коммуникации_____

Дом и Земельный участок далее именуются «Объекты недвижимости».

1.2 Основной договор будет заключен Сторонами до _______.

2 Цена договора

2.1 Цена Договора составляет __(сумма цифрами)___(сумма прописью) рублей 00 копеек, в том числе цена Дома ______, цена Земельного участка ______.

2.2 Цена Договора будет выплачена Продавцу на основании Основного договора путем безналичного перечисления денежных средств после государственной регистрации перехода права собственности на Объекты недвижимости к покупателю.

2.3 Заранее, в подтверждение намерения и обеспечение обязательства заключить Основной договор, Покупатель уплачивает продавцу задаток в размере ______ рублей.

2.4. В случае, если Основной договор не заключен в соответствии с положениями пункта 1.2 по вине Покупателя, указанная в пункте 2.3, сумма задатка остается у Продавца.

2.5 В случае, если основной Договор не заключен в соответствии с пунктом 1.2 по вине Продавца, Продавец обязан вернуть Покупателю задаток в двойном размере в течение _____ дней после получения Продавцом соответствующего требования от Покупателя.

3 Дополнительные обязательства сторон

3.1 Стороны соглашаются заключить Основной договор на условиях, указанных в настоящем Предварительном договоре, и в форме, приведенной в Приложении 1 к настоящему Предварительному договору.

3.2 Продавец обязуется до даты заключения Основного договора провести межевание Земельного участка.

4 Ответственность сторон

4.1 В случае неисполнения обязательств по настоящему предварительному соглашению Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

5 Разрешение споров

5.1 Стороны будут разрешать свои разногласия путем переговоров.

5.2 При недостижении согласия спор будет передан на рассмотрение в суд общей юрисдикции в соответствии с законодательством Российской Федерации.

6 Прочие положения

6.1 Настоящий предварительный договор составлен в двух экземплярах, по одному для Покупателя и Продавца.

6.2 Все изменения и дополнения к настоящему предварительному договору действительны при условии их подписания обеими Сторонами.

7 Реквизиты и подписи Сторон

Приложения:

  1. Форма основного договора.

Какой выбрать – основной или предварительный

Самое частое основание для подписания предварительного договора – не готовы документы на земельный участок и дом. Это может произойти по нескольким причинам:

  • Продавец ждет 6 месяцев, чтобы зарегистрировать свои права на полученную по наследству собственность;
  • Участок и дом приобретались давно, и сведения о продавце как их собственнике должны быть внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН);
  • Дом построен без необходимой документации, и его нужно узаконить;
  • Границы земельного участка уточняются (не проведено межевание).

Во всех этих случаях стороны могут подписать предварительный договор, по которому:

  • Продавцу гарантируется возможность продажи недвижимости в будущем;
  • Покупатель обеспечивает себе возможность купить земельный участок и дом по заранее оговоренной цене;
  • Стороны определяют, кто ответственен за выполнение тех или иных действий, которые нужно выполнить до подписания основного договора;
  • При необходимости в предварительный договор вносится условие о задатке.

Зачем нужен задаток

Предварительный договор является юридически обязывающим соглашением между сторонами. Это означает, что он должен быть выполнен в соответствии с указанными в нем условиями.

Для обеспечения заинтересованности обеих сторон в совершении сделки в предварительный договор часто включается условие о задатке.

В соответствии со ст. 380 ГК РФ задаток – это деньги, которые покупатель передает продавцу в качестве гарантии исполнения условий договора купли-продажи. Задаток по умолчанию засчитывается в последующую оплату стоимости земельного участка и дома.

Если заключение основного договора не состоится по вине продавца, он должен будет вернуть покупателю двойную сумму задатка (ст. 381 ГК РФ). Если же сделку сорвал покупатель, продавец может оставить сумму задатка себе.

Этими правилами задаток отличается от обеспечительного депозита и аванса.

Как определить сумму задатка

Закон не устанавливает правил для определения единой суммы задатка в предварительных договорах. Стороны могут указать ту сумму, которую они считают разумной и подходящей для того, чтобы обеспечить исполнение обязательств по договору. В зависимости от ряда обстоятельств (срочности сделки, заинтересованности в ней сторон, цены и др.) сумма задатка может определяться:

  • в виде фиксированной суммы — 50, 100 и более тысяч рублей;
  • В процентах от стоимости дома и земельного участка (как правило, не более одного – двух процентов, но может доходить и до 10%).

Если определенная сторонами сумма задатка слишком велика, предварительный договор могут признать основным.

Александр Васильев
Александр Васильев
Юрист
В соответствии с пунктом 23 Постановления Пленума Вооруженных Сил Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании предварительного договора», если указанным предварительным договором установлена ​​обязанность приобретателя имущества уплатить цену имущества или его существенную часть до заключения основного договора, такой договор должен квалифицироваться как договор купли-продажи с условием предоплаты.

Переклассификация договора из предварительного в основной означает, что ни одна из сторон не вправе отказаться от передачи недвижимости по нему. Это может быть как выгодно, так и нет. К примеру, если продавец откажется продавать недвижимость, покупатель сможет потребовать исполнения договора и передачи дома и земельного участка.

Что включить в текст предварительного договора

Предварительный договор составляется по правилам, предусмотренным статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вы должны четко и однозначно определить следующие условия:

  • намерение сторон заключить в будущем договор купли-продажи определенного недвижимого в нем имущества: дома с земельным участком. Эти объекты должны быть точно определены, указаны их характеристики (наименование, адрес, кадастровые номера и т.п.);
  • цена объектов недвижимости, которую должен будет заплатить покупатель (ст. 555 ГК РФ).

Помимо обязательных, стороны могут предусмотреть и дополнительные условия – срок заключения основного договора или любые другие. По умолчанию срок, предоставленный сторонам для подписания основного договора, составляет 1 год. Если эта цифра не устраивает, другой срок необходимо оговорить в предварительном договоре.

Стороны могут добавить к предварительному договору полный проект основного договора в приложении, либо определить его отдельные условия.

Эти условия позволяют считать предмет договора согласованным сторонами, а сам договор заключенным.

Кроме них стороны могут включить в предварительный договор купли-продажи земельного участка с домом и другие важные для них условия:

  • Права и обязанности сторон, например, оформление прав собственности, получение согласия органа опеки и попечительства на совершение сделки и т.п.;
  • Порядок оплаты расходов по сделке. Регистрация перехода прав на дом и земельный участок может потребовать оплаты подготовки документов, юридических услуг и других расходов, аренды ячейки или оплаты аккредитива. Поэтому есть смысл заранее договориться, будет ли их оплачивать одна (и какая) сторона или же расходы будут разделены между ними.
  • Условия задатка и порядок оплаты цены по основному договору;
  • Как, когда и в каком порядке будет передаваться недвижимость — до или после оформления права собственности;
  • Иные важные для сторон условия.

Форма договора

Предварительный договор купли-продажи земельного участка, дома или иного недвижимого имущества заключается в простой письменной форме. Его нотариальное заверение по закону не требуется, если недвижимость продается целиком.

Если заключено предварительное соглашение о продаже доли в праве собственности (и при этом другие собственники не продают свои доли), то такое соглашение должно быть нотариально удостоверено.

В соответствии с пунктом 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в порядке, установленном для основного договора. Договор купли-продажи доли (за исключением продажи долей всеми собственниками) подлежит обязательному нотариальному удостоверению (п. 1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Это же правило распространяется и на предварительное соглашение о продаже.

Кроме того, нотариальному удостоверению подлежат предварительные договоры о продажи недвижимости, принадлежащей ребенку или недееспособному гражданину (ст. 584 ГК РФ).

Стороны могут при желании заключить предварительный договор купли-продажи земельного участка у нотариуса независимо от того, что это не обязательно. Нотариус проверит дееспособность сторон и подтверждает их желание заключить сделку, а также проверяет текст договора на соответствие законодательству Российской Федерации. В связи с этим нотариальная форма предоставляет чуть больше защиты в случае спора. Однако эта защита не является абсолютной. В суде даже нотариально заверенный договор может быть расторгнут, если на то есть основания.

Стоимость нотариального заверения предварительного договора купли-продажи земельного участка различается в разных регионах. Помимо общеустановленного нотариального тарифа, нотариус взимает плату за технические услуги по подготовке документов и т.д. Общая сумма, которую придется заплатить, достигает нескольких десятков тысяч рублей.

Регистрация не нужна

Регистрировать предварительный договор купли-продажи земельного участка в Росреестре не нужно. Заключенный впоследствии основной договор регистрации также не подлежит. Регистрировать нужно будет только право собственности, которое перешло к новому владельцу участка на основании этого договора.

Образцы документов предоставляются в ознакомительных целях и требуют изменения в соответствии с конкретными условиями сделки. Если у вас возникли вопросы, задайте их юристу.

Из СНТ
Добавить комментарий

Adblock
detector