Нужно ли регистрировать договор аренды дома с участком

Регистрировать договор аренды земельного участка и расположенного на нем дома нужно только в том случае, если срок аренды составляет 1 год или более. Если срок аренды меньше года, регистрация не требуется. Нотариальное удостоверение такого договора не обязательна вне зависимости от срока, на который он заключен.

Когда нужна регистрация

Правила регистрации договоров аренды недвижимости определены статьей 651 Гражданского кодекса РФ и статьей 26 Земельного кодекса РФ.  Эти нормативные акты устанавливают, что:

  • Договор аренды, заключенный на срок не менее года (то есть, один год или более) должен быть зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости;
  • Если срок действия соглашения составляет менее года, для его заключения достаточно подписать его в виде единого документа.

Регистрацию договоров аренды недвижимости осуществляет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. Подача документов на регистрацию осуществляется через МФЦ. Заявление о регистрации подают стороны договора.

Одной из сторон соглашения должен быть собственник земельного участка или его арендатор, которому предоставлено право сдавать земельный участок и расположенный на нем дом в субаренду.

Зарегистрированный договор аренды считается обременением земельного участка и дома, сведения о котором вносятся в записи ЕГРН об этих объектах недвижимости. Информацию о регистрации можно проверить, заказав выписку из ЕГРН (это также можно сделать через МФЦ).

За регистрацию уплачивается государственная пошлина в размере 2000 рублей с физического лица, 22 000 рублей с юридического лица. Если физическое лицо арендует землю по долгосрочному договору у юридического лица, каждый из них уплачивает половину от своей госпошлины.

Как считать срок

Срок определяется по датам, определенным сторонами. Как правило, договор аренды земельного участка вступает в силу в момент его подписания. Но стороны могут отсрочить его действие на период, прямо указанный ими в тексте.

К примеру, действие договора аренды земельного участка может начинаться в момент передачи арендованного имущества по соответствующему акту. Акт составляется в письменной форме. Он содержит описание передаваемого имущества и его состояния.

В некоторых случаях соглашение заключается уже после того, как фактически началась аренда. Стороны могут указать, что его действие распространяется на фактически возникшие между ними отношения с определенного момента (даты). Но на регистрацию этот период влияния не окажет.

Для целей подсчета года, требуемого для регистрации, считается только срок с момента его подписания. Период, на который стороны распространили действие договора «задним числом», не учитывается (Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 59 от 16 февраля 2001 г.).

Если срок не установлен

Договор аренды земельного участка, срок которого не установлен, регистрировать не нужно. Считается не доказанным тот факт, что такой договор продлится больше года. Поэтому и требование о регистрации к нему не применяется.

Александр Васильев
Александр Васильев
Юрист
На отсутствие необходимости регистрации бессрочных договоров аренды недвижимости также неоднократно указывали суды (например, эта позиция изложена в Информационном письме Президиума ВАС РФ № 59 от 16 февраля 2001 г.).

Если срок продлевается

Необходимость регистрировать договор аренды земельного участка и дома в случае его продления зависит от того, как именно продлевается договор. Кроме того, различные суды по-разному подходят к определению данного вопроса.

Если в дополнительном соглашении, которым продлен срок действия аренды, прямо указано на продление (т.е. общий срок составит более 1 года), то велик риск того, что такой договор потребует государственной регистрации в Росреестре.

Александр Васильев
Александр Васильев
Юрист
На практике применяют другой метод. В дополнительном соглашении указывается, что договор аренды земельного участка не продлевается, а возобновляется на новый (такой же) срок. В этом случае вопрос о длительном сроке действия не возникает. Считается, что стороны заключили новый договор на срок менее года, а не продлили старый. Поэтому регистрация не нужна.  

Регистрация договора субаренды

К договору субаренды земельного участка и дома применяются те же правила о регистрации, что и к договору аренды (ст. 615 ГК РФ). Зарегистрировать этот документ в Росреестре необходимо, если срок субаренды составляет 1 год и более.

При этом необходимо соблюсти два условия, установленные ст. 615 ГК РФ:

  • Срок субаренды не должен превышать срока аренды, заключенного между собственником недвижимости и субарендодателем;
  • Собственник должен дать согласие на заключение договоров субаренды. Оно может касаться любых подобных договоров или одного конкретного, оформляться непосредственно в договоре аренды или в отдельном документе – выбор между этими вариантами зависит от сторон.

Что будет, если договор не зарегистрирован

Если правилом о регистрации долгосрочного договора аренды дома с земельным участком пренебрегли, такой документ может быть признан недействительным в ходе судебного разбирательства (ст. 651 ГК РФ).

При этом суд может и не отменить соглашение в том случае, если:

  • Его оспаривает одна из сторон;
  • Ранее эта сторона добровольно исполняла его условия (к примеру, оплачивала арендную плату, передала имущество в аренду и т.п.).

В статье приводится общая информация о содержании законодательства. При возникновении вопросов проконсультируйтесь с юристом.

Из СНТ
Добавить комментарий

Adblock
detector