Как использовать аккредитив при покупке участка

В сделках купли-продажи земельных участков и дачных домов расчеты через аккредитив приобретают все большую популярность. Эту услугу предоставляют большинство крупнейших банков. Аккредитив в договоре позволяет провести безопасную продажу участка как для продавца, так и для покупателя. Деньги будут заморожены на банковском счете до перерегистрации права собственности. Образец договора купли-продажи земельного участка с аккредитивом приведен ниже в статье.

Как работает аккредитив

При оплате через аккредитив деньги покупателя перечисляются на специальный банковский счет. В договоре купли-продажи и договоре с банком указывается, против каких документов аккредитив будет открыт и денежные средства будут переведены продавцу.

Александр Васильев
Александр Васильев
Юрист
Деньги на аккредитивный банковский счет покупатель перечисляет перед сделкой. До истечения определенного в договоре срока эти средства покупатель не может забрать назад.

Продавец будет вправе получить эти деньги только после того, как предъявит в банк документы, указанных в договоре. Очень важно внимательно отнестись к определению списка документов, при получении которых банк перечислит деньги продавцу.

Продавец должен иметь возможность собрать эти документы независимо от покупателя. В противном случае окажется, что покупатель будет решать, заплатить ли за недвижимость или нет. Право собственности к этому моменту может быть уже передано, что поставит продавца в крайне неприятное положение.

Аккредитив открывается на определенный срок, который обычно равен минимум нескольким месяцам. Если покупатель все же не купил земельный участок, и продавец не принес документы на раскрытие аккредитива, деньги вернутся обратно к покупателю.

Договор купли-продажи с аккредитивом

Использование для расчетов аккредитива повлечет необходимость подписать несколько договоров:

  • Договор купли-продажи земельного участка и расположенной на нем недвижимости с указанием на расчеты через аккредитив между продавцом и покупателем;
  • Заявление на присоединение к условиям аккредитива или договор на аккредитив между продавцом, покупателем и банком, в котором аккредитив будет открыт.

Договор купли-продажи участка с аккредитивом заключается в простой письменной форме. По желанию сторон этот договор можно удостоверить у нотариуса, но нотариальная форма для него не является обязательной.

Право собственности на земельные участки и здания подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимость (ЕГРН). На регистрацию подается договор и документы сторон.

Аккредитив открывается до подачи сторонами заявления о регистрации перехода права собственности на участок. Деньги с него продавец получает уже после регистрации. Поэтому подтверждающим документом для получения денег будет выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности покупателя.

Договор купли-продажи участка с аккредитивом будет отличаться от других договоров следующими условиями:

  • Правила расчетов по договору будут включать в себя указание оплаты по аккредитиву, банк, срок аккредитива и условия перечисления денег в пользу продавца;
  • Перед заключением договора купли-продажи необходимо согласовать условия аккредитива с банком.

Для открытия аккредитива в банк нужно будет подать заявление с указанием суммы, срока, условия раскрытия аккредитива.

Открытие и исполнение аккредитива будет являться платной услугой. Плата за нее обычно определяется в процентах от перечисленной на аккредитив суммы.

Для получения денег продавец должен будет предоставить в банк определенные в договоре документы. После этого деньги будут переведены на счет продавца (а затем, при необходимости, выданы наличными), а аккредитив будет закрыт.

При использовании аккредитива нельзя полностью исключить вероятность предоставления поддельных документов в банк с целью получить деньги без оснований. Но, в целом, безналичные расчеты за участок через аккредитив гораздо надежнее, чем традиционные наличные расчеты через ячейку.

Как открыть аккредитив

Для расчетов за земельный участок через аккредитив необходимо будет согласовать следующие условия:

  • Перечень банков, задействованных в выпуске аккредитива. Это банк-эмитент (кредитная организация, открывающая аккредитив), и исполняющий банк (тот, который перечисляет средства продавцу). Как правило, эти банки совпадают;
  • Тип аккредитива: отзывный или безотзывный;

В сделках купли-продажи участков обычно используются безотзывные аккредитивы, которые покупатель не может расторгнуть по своему желанию и получить назад деньги.

  • Акцептный или безакцептный. Эта характеристика определяет, требуется ли согласие покупателя (акцепт) для того, чтобы продавец снял деньги со счета. В сделках купли-продажи участков аккредитив должен быть безакцептным, иначе в нем нет смысла. Продавец должен иметь возможность забрать деньги независимо от желания покупателя, если собраны необходимые документы.
  • Срок действия аккредитива, в течение которого продавец сможет представить документы для получения денег. Обычно сроки аккредитивов при сделках с земельными участками составляют от 60 до 90 дней. Реже встречаются более длительные сроки, до полугода и более.
  • Условия раскрытия аккредитива: перечень тех документов, которые продавец должен представить для получения денег. Это самая важная часть расчетов по аккредитиву.
  • Покрытый или непокрытый аккредитив. Эта характеристика указывает, вносит ли покупатель средства на банковский счет или для этой цели используются деньги банка. Как правило, аккредитивы для целей расчетов за недвижимость являются покрытыми, т.е. покупатель должен внести деньги либо непосредственно на аккредитивный счет, либо на собственный счет с последующим их перечислением на аккредитивный счет.

Как получить деньги

При использовании расчетов по аккредитиву чрезвычайно важно правильно определить документы, которые необходимо будет предъявить для получения денег. Обычно для выплаты необходимо подтвердить, что покупатель получил право собственности на земельный участок и садовый дом.

Необходимо определить следующее:

  • Правильное наименование документа — например, выписка из ЕГРН. Номер и дату указывать не следует, они не будут известны заранее. Также необходимо уточнить, что выписка должна подтверждать право собственности покупателя на конкретный земельный участок.
  • Предоставление в виде оригинала или копии;
  • Если помимо выписки из ЕГРН указываются иные документы, нужно убедиться, что продавец сможет эти документы получить независимо от покупателя.

С 1 марта 2023 года выписки из ЕГРН будут предоставляться без указания данных собственника в том случае, если недвижимость принадлежит гражданину, явно не высказавшему свое пожелание о раскрытии его данных любым третьим лицам. Эти правила введены федеральным законом № 266-ФЗ от 14 июля 2022 года. Поэтому процедура раскрытия аккредитивов усложнится: необходимые данные нужно будет получать у нотариуса.

Помимо выписки из ЕГРН, документами для перечисления денег по аккредитиву могут быть:

  • Акт приема-передачи земельного участка с домом с подписями обеих сторон;
  • Документы, подтверждающие погашение задолженности по оплате электроэнергии, расчетам с СНТ и т.п.
  • иные документы, определенные сторонами.
Александр Васильев
Александр Васильев
Юрист
Для продавца желательно сократить список документов. Для покупателя, наоборот, может быть важно указать документы, подтверждающие исполнение продавцом дополнительных обязанностей по договору (к примеру, оплату долгов за коммунальные услуги).

Банк будет относиться крайне придирчиво ко всем формулировкам и тщательно сверит представленные документы с тем, что было написано в заявлении на открытие аккредитива. Поэтому крайне важно максимально ответственно подойти к составлению перечня документов.

Аккредитив и ипотека

Зарегистрированная ипотека на земельный участок и садовый дом не является препятствием для осуществления сделки купли-продажи через аккредитив. Единственным условием для этого является согласие банка, выдавшего ипотечный кредит, на отчуждение недвижимости. Расчеты по такой сделке удобнее производить с помощью аккредитива банка, выдавшего ипотеку.

В зависимости от условий, согласованных сторонами, средства по раскрытому аккредитиву могут быть перечислены продавцу недвижимости или непосредственно в банк, выдавший ипотечный кредит, для погашения кредита.

Образец договора

Договор купли-продажи земельного участка и садового дома

Санкт-Петербург                                                                                     ____ _________ 20___ г

ФИО, гражданин Российской Федерации, паспорт серии ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения _______, зарегистрирован по адресу: ________ (далее — «Продавец») , а также

ФИО, гражданин Российской Федерации, паспорт серии ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения _______, зарегистрирован по адресу: ________ (далее — «Покупатель»),

Далее — «Стороны»,

заключили настоящий договор купли-продажи земельного участка и здания (далее «Договор») о нижеследующем.

1. Предмет Договора

1.1 По настоящему Договору Продавец обязуется передать Покупателю недвижимое имущество, имеющее следующие характеристики, а Покупатель обязуется принять и оплатить его:

1.1.1 Земельный участок («Земельный участок»):

  • Кадастровый номер _______
  • Общая площадь ______
  • Адрес _________
  • Категория земель _______
  • Назначение _______

1.1.2 Расположенное на земельном участке здание садового дома («Садовый дом»), имеющее следующие характеристики:

  • Наименование ______
  • Кадастровый номер _______
  • Общая площадь ______
  • Адрес _________
  • Назначение _______
  • Этажность _______
  • Материал стен ______
  • Год постройки ______

Садовый дом и Земельный участок далее именуются «Объекты недвижимого имущества».

1.2 Право собственности на Земельный участок принадлежит Продавцу на основании договора купли-продажи от ______, зарегистрировано в ЕГРН за № ________ от _______ (Выписка из ЕГРН приведена в Приложении 1). Право собственности на Садовый дом принадлежит Продавцу на основании декларации об объекте недвижимости ______, зарегистрировано в ЕГРН за № _____ от ______ (Выписка из ЕГРН приведена в Приложении 2).

2 Цена договора

2.1 Цена Объектов недвижимости составляет __(сумма цифрами)___(сумма прописью) рублей 00 копеек, в том числе: цена Садового дома составляет ________, цена Земельного участка составляет ________.

2.2 Покупатель оплачивает стоимость Объектов недвижимости Продавцу путем открытия аккредитива на следующих условиях:

  • Банк-Эмитент: ________;
  • Исполняющий банк____;
  • Сумма _______;
  • Тип: безотзывный покрытый;
  • Срок аккредитива: 90 календарных дней;
  • Условия получения денежных средств Продавцом: предоставление в банк оригинала выписки ЕГРН, свидетельствующей о том, что право собственности на Земельный участок и Садовый дом принадлежит Покупателю;
  • Расходы по открытию аккредитива несет Покупатель.

2.3 Покупатель обязуется открыть аккредитив на условиях, определенных в настоящем договоре в течение 3 дней с его подписания.

2.4. Стороны договорились, что до завершения расчетов по настоящему Договору Объекты недвижимости не будут находиться в залоге у Продавца на основании п. 5 ст. 488 ГК РФ.

2.5 Продавец обязуется оплатить электро и водоснабжение Объектов недвижимости до дня подписания акта приема-передачи в соответствии с пунктом 4.3 настоящего Договора.

3. Регистрация перехода права собственности

3.1 Право собственности Покупателя на Объекты недвижимости подлежит регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРН).

3.2 Стороны обязуются совместно предоставить необходимые документы для государственной регистрации права собственности Покупателя на Объекты недвижимости в регистрирующий орган (Росреестр) в течение 3 (трех) рабочих дней с момента открытия аккредитива в соответствии с пунктом 2.2 настоящего договора.

4 Передача Объектов недвижимости

4.1 Продавец передает Покупателю Объекты недвижимости в течение 10 дней с момента подписания настоящего Договора, но не ранее открытия аккредитива в соответствии с пунктом 2.2 настоящего Договора.

4.2 Одновременно с Объектами недвижимости Покупатель получает движимое имущество, перечень которого приведен в Приложении 3 к настоящему Договору.

4.3 При передаче Объектов недвижимости Стороны подписывают акт приема-передачи по форме, приведенной в Приложении 4 к настоящему Договору.

4.4 При передаче Объектов недвижимости Покупатель обязуется произвести их осмотр. При обнаружении недостатков передаваемых Объектов недвижимости Стороны зафиксируют их в Акте приема-передачи.

4.5 С момента государственной регистрации права собственности на Объекты недвижимости Покупатель несет риск их случайной гибели или повреждения.

5 Заверения об обстоятельствах

5.1 Продавец заявляет и гарантирует Покупателю, что Объекты недвижимости свободны от всех обременений в пользу третьих лиц, не находятся в залоге, в споре, под арестом или запрещением, а также что Продавец не заключал договоры купли-продажи и иные сделки в отношении Объектов недвижимости с третьими лицами.

5.2 Каждая из Сторон заявляет и гарантирует другой Стороне, что не ограничена в дееспособности, может осуществлять свои права и обязанности по состоянию здоровья, отсутствуют заболевания, не позволяющие понять суть настоящего Договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие эту Сторону заключить настоящее Соглашения на крайне невыгодных для нее условиях.

5.3. От супруги Продавца получено согласие на заключение настоящего договора и продажу Объектов недвижимости Покупателю.

5.4. Покупатель заверяет Покупателя, что Покупатель не состоит и не состоял в браке на момент приобретения Объектов недвижимости.

6 Ответственность сторон

6.1 В случае неподписания какой-либо из Сторон акта приема-передачи Объектов недвижимости в установленный настоящим Договором срок, эта Сторона уплачивает другой Стороне неустойку в размере 0,1% от цены Договора за каждый день просрочки.

6.2 В случае уклонения какой-либо из Сторон от подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности на Объекты недвижимости к Покупателю, эта Сторона уплачивает другой Стороне неустойку в размере 0,1% от цены Договора за каждый день просрочки.

6.3 В случае уклонения Покупателя от открытия аккредитива в соответствии с настоящим Договором, Покупатель уплачивает Продавцу неустойку в размере 0,1% от цены Договора за каждый день просрочки. В случае, если просрочка составляет более 10 дней, Продавец имеет право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего Договора.

6.4 В случае передачи Продавцом Покупателю Объектов недвижимости, не соответствующих описанию, указанному в настоящем Договоре, и/или с недостатками, Покупатель вправе потребовать от Продавца пропорционального снижения цены Договора.

7 Прочие положения

7.1 Стороны будут стремиться разрешать возникающие между ними разногласия путем переговоров.

7.2 При недостижении согласия спор будет передан на рассмотрение в суд в соответствии с законодательством Российской Федерации.

7.3 Настоящий Договор составлен в четырех экземплярах, по одному для каждой из Сторон и два экземпляра для регистрирующего органа, осуществляющего регистрацию права собственности на Объекты недвижимости Покупателя.

8 Реквизиты и подписи Сторон

ФИО, адреса, банковские реквизиты и подписи Продавца и Покупателя

Приложения:

  1. Выписка ЕГРН и кадастровый план Земельного участка;
  2. Выписка ЕГРН и кадастровый план Садового дома;
  3. Список передаваемого имущества;
  4. Форма акта приема-передачи;
  5. Технический паспорт на Садовый дом.

Заключение договора купли-продажи земельного участка с аккредитивом и определение его условий имеет множество особенностей, которые невозможно отразить в одной статье. Задайте дополнительные вопросы юристу и получите точные ответы на них.

Из СНТ
Добавить комментарий

Adblock
detector