Как составить договор на аванс при покупке дома с земельным участком

Покупка земельного участка с домом с выплатой аванса очень распространена на практике. Аванс позволяет обеим сторонам создать уверенность в том, что сделка состоится. Условие об авансе может быть включено в текст договора при покупке земельного участка, либо в отдельное соглашение между сторонами об авансе, либо в предварительный договор.

Как определить условие об авансе

Условие об авансе не является строго обязательным, но часто оговаривается сторонами. Аванс – это часть цены (предоплата), которая вносится до передачи недвижимости.

Александр Васильев
Александр Васильев
Юрист
Предполагается, что аванс представляет собой малую часть цены продаваемого дома с земельным участком. Единого стандарта для суммы аванса нет. На практике, этот платеж может определяться как процент от цены продаваемой недвижимости (обычно от одного до десяти процентов), либо в виде фиксированной суммы (сто тысяч рублей или более).

Договор аванса или договор купли-продажи

Единых правил о том, где должно быть описано соглашение о задатке, не существует. Отдельный договор аванса составляется в тех случаях, когда прямо сейчас продавец и покупатель не готовы заключить договор купли-продажи.

Договор аванса при продаже дома представляет собой отдельное соглашение, подписанное продавцом и покупателем. В нем кратко описываются характеристики дома с земельным участком, за который уплачен аванс, а также сумма аванса и условия его перечисления.  Это же условие можно включить и в договор купли-продажи, по которому недвижимость передается после выполнения сторонами определенных обязательств. В отличие от основного договора купли-продажи, по договору на аванс переход прав на землю и дом не происходит. Для этого потребуется заключить отдельный договор.

Договор купли-продажи с авансом может быть как основным, так и предварительным. По предварительному договору передачи объекта также не происходит. Стороны лишь фиксируют свое намерение заключить в будущем основной договор, по которому перейдут права на дом и земельный участок.

Однако если сумма аванса по предварительному договору или соглашению об авансе является существенной, такой договор могут признать основным (п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года № 49). Последствием станет право продавца или покупателя потребовать передачи недвижимости по договору. Вторая сторона при этом не сможет сослаться на тот факт, что соглашение заключено исключительно для целей уплаты аванса.

На практике существенными признаются суммы аванса, составляющие половину и более от предполагаемой цены дома и участка.

Примеры договоров аванса на земельный участок и дом приведены ниже.

Образец договор купли-продажи земельного участка с авансом

Договор купли-продажи земельного участка

____________                                                                                     ____ _________ 20___ г

ФИО, гражданин Российской Федерации, паспорт серии ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения _______, зарегистрирован по адресу: ________ (далее — «Продавец») , а также

ФИО, гражданин Российской Федерации, паспорт серии ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения _______, зарегистрирован по адресу: ________ (далее — «Покупатель»),

Далее — «Стороны»,

заключили настоящий договор купли-продажи земельного участка с домом (далее «Договор») о нижеследующем.

1. Предмет Договора

1.1 По настоящему Договору Продавец обязуется передать Покупателю в собственность, а Покупатель обязуется принять и оплатить:

1.1.1 земельный участок («Земельный участок»), обладающий следующими характеристиками:

а) Кадастровый номер _______

б) Общая площадь ______

в) Адрес _________, территория СНТ «____».

г) Категория земель _______

д) Назначение _______

1.1.2. Расположенное на Земельном участке здание («Дом»), имеющее следующие характеристики:

а) Наименование ______

б) Адрес _________

в) Кадастровый номер _______

г) Общая площадь ______

д) Назначение _______

е) Этажность _______

ж) Материал стен ______

з) Год постройки ______

и) Подключенные коммуникации_____

Дом и Земельный участок далее именуются «Объекты недвижимости».

1.2 Право собственности на Земельный участок принадлежит Продавцу на основании ______, зарегистрировано в ЕГРН за № ________ от _______. Право собственности на Дом принадлежит Продавцу на основании ______, зарегистрировано в ЕГРН за № _____ от ______.

1.3 Продавец заявляет и гарантирует Покупателю, что Земельный участок и Дом не обременены правами третьих лиц, не находятся в залоге или под арестом, не являются предметом спора.

1.4 Каждая из Сторон заявляет и гарантирует другой Стороне, что не ограничена в дееспособности, может осуществлять свои права и обязанности по состоянию здоровья, отсутствуют заболевания, не позволяющие понять суть настоящего Договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие эту Сторону заключить настоящее Соглашения на крайне невыгодных для нее условиях.

2 Цена договора

2.1 Цена Объектов недвижимости составляет ___________ рублей 00 копеек, в том числе: цена Земельного участка ________, цена Дома составляет ________.

2.2 Покупатель оплачивает стоимость Объектов недвижимости Продавцу в следующем порядке:

2.2.1 В день подписания настоящего договора аванс в сумме _______ рублей, из них половина уплачена в счет аванса за Земельный участок и половина в счет аванса за Дом;

2.2.2. В день подачи Сторонами заявления на регистрацию перехода права собственности на Земельный участок и Дом от продавца к Покупателю оставшуюся часть цены Объектов недвижимости.

Оплата производится в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на счет Покупателя.

2.3. Стороны договорились, что до завершения расчетов по настоящему Договору Объекты недвижимости не будут находиться в залоге у Продавца на основании п. 5 ст. 488 ГК РФ.

2.4. Покупатель будет считаться выполнившим свои обязательства по оплате в день фактического получения Продавцом денежных средств в размере цены договора, указанной в п. 2.1. Договора.

3. Переход права собственности

3.1 Право собственности Покупателя на Объекты недвижимости подлежит регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРН). Стороны обязуются обратиться за регистрацией перехода права собственности на Земельный участок и Дом в течение 10 (десяти) дней с даты подписания настоящего Договора.

3.2. Стороны обязуются передать Объекты недвижимости от Продавца к Покупателю по акту приема-передачи в течение 15 дней с момента подписания настоящего Договора.

3.3. Риск случайной гибели Объектов недвижимости переходит к Покупателю с момента подписания акта приема-передачи.

3.4. Продавец обязуется оплатить коммунальные услуги в отношении Объектов недвижимости до дня подписания акта приема-передачи включительно.

4 Ответственность сторон

4.1 В случае уклонения Покупателя от оплаты аванса или остатка цены Объектов недвижимости в соответствии с условиями настоящего Договора, Покупатель уплачивает Продавцу неустойку в размере 0,1% от цены Договора за каждый день просрочки. В случае, если просрочка составляет более 10 дней, Продавец имеет право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего Договора.

4.2. В случае уклонения какой-либо из Сторон от подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности на Объекты недвижимости к Покупателю, эта Сторона уплачивает другой Стороне неустойку в размере 0,1% от цены Договора за каждый день просрочки.

4.3. В случае отказа от подписания какой-либо из Сторон акта приема-передачи Объектов недвижимости в установленный настоящим Договором срок, эта Сторона уплачивает другой Стороне неустойку в размере 0,1% от цены Договора за каждый день просрочки.

5 Прочие положения

5.1 Стороны будут решать возникающие между ними разногласия путем переговоров. При недостижении согласия спор будет передан на рассмотрение в суд в соответствии с законодательством Российской Федерации.

5.2 Настоящий Договор составлен в четырех экземплярах, по одному для каждой из Сторон и два экземпляра для регистрирующего органа, осуществляющего регистрацию права собственности на Объекты недвижимости Покупателя.

6 Реквизиты и подписи Сторон

ФИО, адреса, банковские реквизиты и подписи Продавца и Покупателя

Образец соглашения на аванс

Соглашение об авансе

____________                                                                                     ____ _________ 20___ г

ФИО, гражданин Российской Федерации, паспорт серии ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения _______, зарегистрирован по адресу: ________ (далее — «Продавец») , а также

ФИО, гражданин Российской Федерации, паспорт серии ___ № _____, выдан _____ (кем, когда), дата рождения ______, место рождения _______, зарегистрирован по адресу: ________ (далее — «Покупатель»),

Далее — «Стороны»,

заключили настоящий договор купли-продажи земельного участка с домом (далее «Договор») о нижеследующем.

  1. Стороны намереваются в будущем заключить договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем садовым домом, а именно:

1.1.1 земельный участок («Земельный участок»), обладающий следующими характеристиками:

а) Кадастровый номер _______

б) Общая площадь ______

в) Адрес _________, территория СНТ «____».

г) Категория земель _______

д) Назначение _______

1.1.2. Расположенное на Земельном участке здание («Дом»), имеющее следующие характеристики:

а) Наименование ______

б) Адрес _________

в) Кадастровый номер _______

г) Общая площадь ______

д) Назначение _______

е) Этажность _______

ж) Материал стен ______

з) Год постройки ______

и) Подключенные коммуникации_____

Дом и Земельный участок далее именуются «Объекты недвижимости».

  1. Стороны договорились, что цена Объектов недвижимости составит ___________ рублей 00 копеек, в том числе: цена Земельного участка ________, цена Дома ________.
  2. В счет уплаты цены Объектов недвижимости Покупатель уплачивает продавцу аванс в счет цены Объектов недвижимости в размере __________ («Аванс»).
  3. Аванс подлежит уплате в срок не позднее ______ безналичными денежными средствами на следующий банковский счет Продавца _________.
  4. Аванс будет засчитан в счет уплаты цены Объектов недвижимости.
  5. Если по любой причине переход права собственности на Объекты недвижимости от Продавца к Покупателю не состоится в срок до _______, Продавец обязуется вернуть Покупателю сумму Аванса в полном объеме в течение 3 (трех) рабочих дней с момента поступления соответствующего требования Покупателя.
  6. Возврат Аванса будет осуществлен в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на счет Покупателя со следующими реквизитами ________.
  7. Стороны договорились, что уплаченный по настоящему соглашению аванс не является задатком или иной формой обеспечения обязательств.
  8. С момента возврата аванса Покупателю настоящее соглашение будет считаться расторгнутым Сторонами

Реквизиты и подписи Сторон

Образец расписки в получении аванса

Как правило, аванс передается на руки продавцу. Если сторонами сделки являются физические лица, денежные средства могут передаваться наличными. В этом случае необходимо оформить документ о передаче денег – расписку продавца о получении денежных средств в счет аванса.

Расписка должна быть составлена в письменном виде и подписана продавцом. В ней необходимо указать:

  • ФИО участников договора купли-продажи или соглашения на аванс и реквизиты соответствующего договора;
  • Описание дома и земельного участка;
  • Полученную сумму;
  • Дату составления;
  • Подпись получателя денег.
Александр Васильев
Александр Васильев
Юрист
Помимо собственноручной подписи получателя денег, практикуется написание всего текста расписки от руки. Это позволяет получить больше образцов почерка продавца. В случае, если в дальнейшем он станет отрицать факт получения денег, написанный от руки текст может быть использован для сверки образцов почерка.

Форма расписки

Расписка о получении денег

Дата, место составления

Я, ФИО, проживающий по адресу _____, паспорт ______, настоящим подтверждаю, что ____ 20___  получил от

ФИО, проживающего по адресу ______, паспорт ______,

денежные средства в сумме ________(цифрами и прописью) в качестве аванса за продажу следующего недвижимого имущества: земельный участок и расположенный на нем нежилой дом по адресу: ______, имеющие следующие характеристики ______.

Подпись с собственноручной расшифровкой.

Возврат аванса

Обычно стороны согласовывают, что аванс необходимо вернуть в полном объеме в случае, если сделка не состоится (не будет подписан договор или не проведена регистрация перехода права собственности на дом и земельный участок от продавца к покупателю).

Процедура возврата аванса специально не урегулирована в законе. Поэтому при заключении соглашения об авансе необходимо оговорить в нем сроки и условия возврата денег. Дополнительно можно определить способ возврата – наличными средствами или безналичным платежом через банк.

В отличие от задатка, возврат аванса в двойном размере при отказе продавца от сделки законом не предусмотрен.

Как взыскать

В случае, когда сделка не состоялась, а аванс не возвращен, покупатель может потребовать возврата денег через суд. Этот спор будет рассматривать суд общей юрисдикции или мировой судья.

Предварительное обращение с претензией к продавцу по закону не обязательно. Но на практике такое требование может способствовать тому, что дело разрешится мирным путем.

Если этого не произошло, покупателю необходимо будет подать в суд исковое заявление об истребовании аванса. В нем необходимо указать основание уплаты (аванс по договору купли-продажи дома с земельным участком или соглашению об авансе) и основания для возврата средств (почему сделка не состоялась и не состоится в будущем).

В статье приведена общая информация о содержании законодательства. Если у вас остались вопросы, задайте их юристу.

Из СНТ
Добавить комментарий

Adblock
detector