Аванс или задаток: что указать в договоре при покупке дома и земельного участка

Чтобы подтвердить серьезность намерений, продавец и покупатель могут договориться о выплате аванса или задатка по договору купли-продажи земельного участка с домом. Разница между авансом и задатком состоит в условиях их возврата. В случае, если сделка не состоится по вине продавца, сумма аванса возвращается покупателю как есть, а задаток – в двойном размере.

Аванс, задаток, предоплата или обеспечительный платеж

Все совершенные по договору купли-продажи земельного участка и дома платежи можно условно разделить на несколько видов:

  • Аванс (предоплата) который представляет собой оплату недвижимости, совершенную заранее, до ее передачи покупателю.
  • Окончательный расчет по договору, когда покупатель оплачивает, а продавец получает цену договора в полном объеме.
  • Задаток и обеспечительный платеж, которыми производится обеспечение исполнения обязательств покупателя по дальнейшим расчетам.
Александр Васильев
Александр Васильев
Юрист
Обеспечительный платеж чаще всего встречается в договорах аренды. А вот аванс и задаток широко используются и в договорах купли-продажи загородной недвижимости.

Аванс возвращается

Авансом считается представляет собой часть цены дома и участка, которая передается покупателю при заключении договора купли-продажи или даже до его заключения, на основании предварительного договора. В любом случае эта сумма уплачивается до того, как право собственности на недвижимость перешло к покупателю. Именно поэтому она считается предварительной оплатой.

Аванс (предоплата) представляет собой часть цены дома и участка. Если сделка не состоялась, продавец обязан вернуть эту сумму покупателю в полном объеме, если между ними нет какой-либо другой договоренности.

Если договор купли-продажи будет расторгнут, но продавец отказывается возвращать деньги, покупателю придется обращаться в суд. Доказательством передачи средств в этом случае будет расписка на аванс или квитанция (платежное поручение) о банковском переводе средств в адрес продавца земельного участка.

Содержание искового заявления будет зависеть от того, как стороны определили последствия досрочного расторжения договора купли-продажи дома с участком. Если согласно договору в таких ситуациях производится возврат денег, необходимо укзаать это требование в иске. Если же такого условия нет, или по какой-либо причине деньги были переданы без подписания договора, в исковом заявлении можно потребовать возврата неосновательного обогащения.

Неосновательным обогащением (ст. 1102 ГК РФ) будут считаться денежные средства, которые продавец дома и участка получил без каких-либо оснований для этого, то есть без заключенного договора. Отправитель средств может потребовать их назад из-за того, что продавец не подписал договор, и отсутствуют какие-либо иные причины для получения этих денег.

Задаток в двойном размере

Задаток является способом обеспечения исполнения обязательств. Покупатель перечисляет его продавцу дома и участка в подтверждение того, что в будущем он собирается приобрести эту недвижимость (ст. 380 ГК).

Так же, как и аванс, задаток засчитывается в счет цены договора купли-продажи земельного участка с домом. А вот условия его возврата существенно отличаются от аванса.

Называя внесенную по договору оплату задатком, стороны соглашаются с особыми условиями его возврата в том случае, если обеспеченные этой суммой обязательства не были исполнены.

  • Если продавец откажется от сделки, он обязан уплатить покупателю двойную сумму задатка.
  • Если сделка сорвется из-за покупателя, он теряет право на возврат уплаченных средств, продавец может оставить их себе в соответствии со ст. 381 ГК РФ.

Условие о задатке стороны должны определить в письменном виде. Можно включить его в текст договора купли-продажи, либо в отдельное соглашение о задатке (ст. 380 ГК РФ).

Можно ли уменьшить задаток

Несмотря на то, что условие о возврате двойной суммы задатка определено в ГК РФ, продавец может снизить ее на практике. Основанием для снижения будет тот факт, что уплаченная сумма явно несоразмерна ущербу, который был нанесен покупателю отказом от сделки.

Александр Васильев
Александр Васильев
Юрист
Основанием для снижения будет статья 333 ГК РФ, допускающая уменьшение ответственности стороны договора купли-продажи в том случае, если примененные санкции явно несоразмерны последствиям нарушения обязательства. На это указал Высший Арбитражный Суд РФ (Постановление от 22 декабря 2011 года № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 ГК РФ»).

Что выбрать

При продаже дома и земельного участка важно правильно определить, какую форму предварительной оплаты выгоднее использовать. Выбор между различными платежами зависит от того, чего хочет добиться каждая из сторон. Если продавец понимает, что он может отказаться заключать договор, соглашаться на условие о задатке ему невыгодно. И наоборот, если он боится, что покупатель «сорвется», это условие будет приемлемо.

В том случае, если одна из сторон не согласна на задаток, предварительный платёж как правило оформляют в виде аванса. Но и условия о задатке часто встречаются на практике.

Как оспорить условие об авансе или задатке

Основанием для возникновения спора касательно уплаченных за дом с участком денег может стать неточная формулировка в тексте. Закон требует, чтобы задаток был определен явным и недвусмысленным образом из-за его особых последствий. Неточности в формулировке позволят оспорить это условие договора.

Также не всегда очевидно, по чьей вине возникли разногласия, приведшие к прекращению действия договора. Если обе стороны допустили нарушения, или непонятно, кто нарушил договор первым, а кто лишь действовал в ответ на это, судебное разбирательство может оказаться сложным и длительным. Его исход в значительной мере будет зависеть от того, как именно стороны определили условия соглашения о задатке или авансе в договоре.

В статье приводится общая информация о содержании законодательства. Если у вас остались вопросы, задайте их юристу.

 

Из СНТ
Добавить комментарий

Adblock
detector